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當前社區物業管理存在的問題與對策

作者: 原創 來源: 原創 時間:2015年12月25日
  一、社區物業管理的現狀和存在的問題
  1、產權形式多樣
  經調查,社區住房產權形式有全產權商品房,房改售房,回遷房,農轉居的承租房,居民承租房。住房的產權人多樣,有居民個人、房管局、單位產權人、公共設施產權人、托管房、二手房產權人等。
  2、部分社區硬件條件相對落后
  隨著城市人民生活水平的提高,硬件設施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、門面管理混亂、安全隱患嚴重、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等。
  3、存在部分住宅樓有物業管理、部份住宅樓無物業管理的現象
  反之在沒有物業管理的住宅樓只有用“臟、亂、差”來形容,也影響了市容市貌。
  4、部分居民觀念陳舊,物業管理交費意識淡薄
  如果實施物業管理需要收費,也應該由單位交,住房消費意識淡薄,需要改變陳舊的觀念。
  5、對舊小區基礎設施進行改造的資金缺口較大
  根據改造項目的多少和改造等級的不同,資金量少則幾十萬,資金是困擾實施物業管理一個重要問題。
  6、小區公共部分侵權引起業主之間糾紛
  個別業主在進住小區后存在著違章搭建、擅自安裝防盜窗、包陽臺等破壞小區整體面貌的行為,從而引發其他大部分業主的不滿。而物業公司除了進行勸阻外,無任何行政執法權來對其進行制約。
  7、開發商遺留問題引發業主對物業管理不滿的矛盾
  部分開發商在規劃設計、施工階段遺留下來的諸如工程質量低劣、配套設施不完善、虛假承諾以及更改原設計方案等問題較多。特別是墻體裂縫、房屋滲水等房屋質量問題近年來成為業主投拆的最大熱點。而物業管理公司往往認為房屋質量問題不屬于自己管理服務范疇,把責任推給開發商,造成相互推諉,業主的權益得不到有效的保護,從而激化業主和物業的矛盾。
  8、業主委員會成立困難,數量少,運作難度大
  業主的自我保護維權意識淡薄,不關心業委會的成立,認為成立不成立不關他的事。
  業主委員會成立后在運作過程中也存在了很多問題:
 ?、偈菢I主參與決策的積極性不高。如果沒有真正關系到個人的切身利益,大部分業主對參加業主大會缺乏關注度,態度漠然,缺乏堅實的業主基礎。
 ?、谑菢I主委員會中的人員結構。選舉業委會的人員的自身素質、組織能力、社會公信力等十分有限,讓這樣一個看似整體、實際相對分散的組織承擔著復雜的決議工作,確實比較困難。
 ?、凼菢I主委員會印章難以控制。由于業主委員會掌管著印章,無形中使部分業主委員會成員自身存在的權利意識逐漸膨脹,受權利的驅使,逐漸把執行機構放在腦后,隨意使用印章的情況時有發生。
 ?、苁菦]有協調好與物管公司關系。有的業委會不通過協商或合法程序來解決與物管公司的矛盾,業主委員會中的“積極維權人士”稍不滿意,就到物業公司大吵大鬧,使物管公司無法正常開展工作。這些人一旦有私心,就會借機謀求私利,同時把小區鬧得不成樣子,日常生活受影響。
 ?、菔侨狈I委會的經濟監管 。轄區內有的業委會一年廣告和其他收入上百萬,由于缺乏監督管理的機制和部門,不公開不透明,業主對業委會經濟問題提出疑問也無處訴求,導致矛盾很突出。
  二、社區物業管理存在問題分析
  1、物業管理條例還不完善,難以落實2、物業管理缺乏規模效應,科技含量低,管理行為不規范
  3、居民委員會和物業管理企業的責任劃分問題 4、物業管理企業的權限屆定問題
  小區個別業主的亂搭亂建系困繞物業管理企業的主要問題之一。
  三、對完善物業管理的幾點建議
  1、政府要加強宣傳,提高全民物業管理消費意識,并做好監管、指導到位
 ?、僖J真學習和宣傳好《物權法》、提高業主物管及全民的法律意識,使社會各方面充分認識到物業管理實質上是一種有償服務,可以帶來巨大的社會效益、經濟效益和環境效益,營造一個全社會了解物業管理、接受物業管理、關心物業管理、支持物業管理的良好氛圍,積極營造出一個物業管理市場化的良好氛圍,為物業管理的健康發展奠定良好的社會環境。②是要深入調研,為建立健全業主委員會和物業管理的監督體系提供有力的依據。③要強化黨委政府及社區居委會對業主委員會的指導,提升城市管理整體水平。當前社區居委會必須轉變觀念,提高自身業務素質,特別要分析和研究新時期社區內業主的利益目標及現實需求,從他們最關心的問題出發,積極幫助業主組建業主委員會,配合物業管理企業在社區中依法開展物業服務活動,積極協調物業管理糾紛和鄰里糾紛。
  2、簽訂明確詳盡的物業管理合同
  無論是業主還是物業管理企業,都應當把簽訂內容權利義務、詳盡明確的物業管理合同作為防范物業管理糾紛的重要手段。業主和物業管理企業在簽訂物業管理合同時,應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。在合同內容上應當就可能發生的爭議作出明確的規定。在確定雙方的權利義務時,應當根據物業管理費用的收費水平來確定物業管理企業提供物業管理服務的水平。
  3、依法成立業主委員會
  業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成,應當根據法律、法規的規定行使職權。對于物業公司所提供的管理服務應及時予以審查、監督,對于損害業主利益的物業公司,應及時予以解除物業管理合同或訴訟主張民事權益。但也不可否認,確有個別業主以個人私利出發無理拒交物業管理費用,或無理指責物業管理企業的物業管理服務。此時,業主委員會應當積極參與個別業主與物業管理企業之間的糾紛,平衡業主與物業管理企業之間的權利義務,以最大限度維護小區絕大多數業主的合法利益。
  4、有效發揮業主委員會的作用
 ?、偈敲鞔_業委會工作職責,規范業委會各項制度。制定出臺有利于進一步規范業委會的行為各項制度。②是選好并推薦業委會成員??晌{有財務管理、安全管理、設備管理、環境管理、法律專業特長的業主加入,形成業主委員會成員有管理技能和履職能力,便于更好的開展業委會工作,激發廣大業主的主動參與意識。③房管局應該加強業主委員會的培訓、指導和監督。房管局應該加強對業主委員會成立及其活動的指導、監督,對已成立的業主委員會開展培訓,提高他們的思想、政治素質和專業水平,引導業主委員會依法開展工作,對業委會活動中出現的業委會不作為、亂作為引發矛盾糾紛和違規行為及時制止并限期整改。④是規范《物業服務合同》確保各方利益。一方面要規范業委會和物業的服務合同,明確規范物業公共部份經營、共用部位及設施設備管理和維護。督促物業服務就小區各項收費論證其必要性和合理性,予以監督和公示;一方面還要規范業委會和其他商業收益形成的合同,將業委會的工作大事進行公示。⑤是完善業委會資金的監管。建議三管其下,一方面每季度進行財務公開,另一方面有監管部門監管,還有一方面有投訴受理部門,這樣一來可以擴大業委會的工作宣傳,二來增進業主們對業委會的信任度。
  5、逐步加大對住宅小區基礎建設的投資,改善居民生活環境
 ?、僬畼淞⒔洜I城市的概念,使城市的資產增值,并應從城市建設維護費中,拿出專項資金,逐年逐步地有計劃地實施改造,為實施物業管理創造一個良好的基礎條件。 ②住宅的實際使用人,是居住環境改善的最大受益者,也應該出資改善居住環境。在改造舊小區中,可以嘗試充分調動廣大居民的參與意識,由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。③產權單位是住宅的產權人,在目前房改政策下,產權單位也要對舊小區的改造進行相應的投資。
  6、政府部門應加強對舊小區實施物業管理工作的規劃
  針對沒有實施物業管理的舊小區,政府房地產管理部門應制定改造計劃,擴大實施物業管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區推行物業管理的困難,針對每個小區存在的問題,逐步推進和實施物業管理,充分發揮政府行政管理部門的作用。
  7、深化房改政策,在工資中增加物業消費部分
  建議國家有關部門在職工工資中應增加物業消費部分,將財政撥款暗補改為明補。對無力發放物業管理補貼的單位和無業、失業人員,政府有關部門應研究制定相應的政策,配套執行。
  8.政府、開發商、物業管理企業積極配合共同營造有利于物業管理企業打造品牌發展規模社會氛圍
  一是適度采用收購、兼并規模小經營能力弱的物業管理企業等方式進行企業的重組整合,形成規模優勢,從而達到優化企業資源配置,實現資源共享,降低管理成本,體現品牌特色。通過擴大管理規模,實現企業效益最大化,增強企業實力。二是在物業管理市場引入競爭機制和招投標機制,培育公正公平的市場環境,擇優聘用。政府應加強監督,強化管理,引導企業進行集約和規模經營。如推行物業小區經理持證上崗制度,強化物業管理人員的素質培訓,將資質等級與收費標準掛鉤,建立“以質論價、質價相符、合同約定”的服務收費體系,加快物業管理誠信體系建設等。
  9、業主委員會聘請法律顧問
  根據外國物業管理中的成熟經驗,由業主委員會出資聘請對物業管理方面有專長的律師作為業主委員會的法律顧問,能夠有效地對物業管理合同的簽訂及履行進行審查和監督,為業主委員會提供必要的法律幫助,促進物業管理企業依照合同約定、法律規定來盡職盡責地提供物業管理服務。
  10、物業管理企業應該樹立以人為本的服務理念,進一步提高自身素質
  物業管理企業對小區和諧氛圍的形成起著至關重要的作用。物業企業應該樹立以人為本的服務理念,嚴格按照政策法規和物業服務合同,公開服務標準、收費標準和收費依據,盡職盡責的為業主服務。物業企業與業主的關系應該定位于魚水關系,成為業主親密的朋友和至親的伙伴。物業企業還要進一步提高自身素質,加強對員工的培訓,增強與業主的溝通和交流,積極與政府相關部門配合,進一步提高協調能力,全力支持社區建設,開展健康向上的社區文化活動,促進鄰里交流,加強鄰里團結。
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